La materia della divisibilità delle parti comuni di un condominio è regolata all’art 1119 c.c., denominato “Indivisibilità”. La norma cita testualmente : “Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.”
La regola fondamentale, quindi, consiste nell’impossibilità di dividere le parti in uso comune a tutti gli aventi diritto del condominio (proprietari e altri soggetti titolare di diritti reali idonei come i conduttori di un affitto). Per parti comuni si possono intendere, per esempio, i cortili, i giardini o gli androni delle scale. Ci sono, tuttavia, due situazioni che permettono tale divisibilità ed esse sono:
- il bene che, in seguito alla divisione, non deve risultare più scomodo per l’utilizzo degli aventi diritto
- la presenza del consenso in capo a tutti i condomini.
Il problema interpretativo sorge nel capire le queste due situazioni siano l’una alternativa all’altra o debbano entrambe sussistere.
La Cassazione è intervenuta per la prima volta sulla materia con la sentenza n. 20641/2019. I supremi Giudici hanno affermato, innanzi tutto, che la materia divisoria è sottratta alle competenza dell’assemblea del condominio, essendo definita direttamente dalla legge.
La Corte ha, inoltre, sostenuto che il consenso unanime di tutti i condomini espresso in una scrittura provato o, in alternativa, in un atto pubblico, è di per sé idonea a consentire la divisione della parte comune, a prescindere dall’abbassamento del livello di comodità del suo uso che ne potrebbe derivare. I giudici hanno così argomentato la loro decisione. “Non resta dunque, sul piano letterale, che ammettere che – al di là dell’improprio uso della congiunzione “e”, in una funzione essenzialmente disgiuntiva – il legislatore abbia inteso lasciare aperta la possibilità di una divisione giudiziaria, quando la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condòmino, aggiungendo il requisito del consenso di tutti i partecipanti per sola la divisione volontaria ”
