Nel complesso e regolamentato settore immobiliare italiano, gli agenti immobiliari giocano un ruolo chiave, fungendo da mediatori tra venditori e acquirenti. La loro professionalità e diligenza sono fondamentali per garantire la correttezza e la legalità delle transazioni immobiliari. Tuttavia, la vendita di immobili gravati da abusi edilizi pone specifiche sfide legali e responsabilità per questi professionisti, come evidenziato da recenti pronunce della Corte di Cassazione.
Il Quadro Normativo e Giurisprudenziale
L’agente immobiliare, nel contesto delle negoziazioni per la vendita di un immobile, è tenuto a rispettare gli obblighi informativi verso le parti, secondo quanto stabilito dall’art. 1754 del Codice Civile e dalla legge 39/1989 che regola la professione. La legge impone il dovere di diligenza, correttezza e trasparenza, obbligando l’agente a informare le parti riguardo le caratteristiche essenziali dell’immobile, inclusi eventuali abusi edilizi.
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 784/2020 del 16 gennaio 2020, ha chiarito la portata di tali obblighi, sottolineando che l’agente immobiliare, pur non avendo l’incarico specifico di effettuare accertamenti tecnico-giuridici sull’immobile, deve comunque comunicare le irregolarità edilizie di cui è a conoscenza o che avrebbe dovuto conoscere mediante l’uso della comune diligenza.
Responsabilità per Omessa Informazione
La mancata comunicazione da parte dell’agente immobiliare riguardo la presenza di abusi edilizi può esporlo a responsabilità contrattuale verso le parti interessate. Questa responsabilità scaturisce dalla violazione degli obblighi informativi, che costituisce un inadempimento contrattuale suscettibile di causare danni alle parti, i quali possono ricomprendere, ad esempio, la perdita dell’affare, la diminuzione del valore dell’immobile o le spese legali sostenute per la risoluzione delle controversie.
Una sentenza esemplare in questo contesto è quella analizzata da VisureItalia, dove un agente immobiliare è stato ritenuto responsabile per non aver informato l’acquirente sull’esistenza di abusi edilizi, con conseguenti implicazioni significative sul pagamento della provvigione e sulle spese legali.
Diligenza e Correttezza: Obblighi Ineludibili
L’agente immobiliare deve esercitare una “diligenza qualificata” nella gestione delle informazioni relative all’immobile. Questo implica un obbligo non solo di non fornire informazioni false o ingannevoli ma anche di divulgare tutte quelle circostanze rilevanti che, con la dovuta diligenza, avrebbe potuto o dovuto conoscere. L’obiettivo è proteggere l’interesse delle parti, garantendo che queste ultime abbiano a disposizione tutte le informazioni necessarie per prendere decisioni informate sulla transazione immobiliare.
La giurisprudenza ha ribadito che l’agente non può limitarsi a trasmettere le informazioni ricevute dal venditore, ma deve attivamente verificare la veridicità e la completezza delle informazioni relative allo stato dell’immobile, compresa la sua conformità urbanistica ed edilizia.
Conclusioni e Raccomandazioni
La vendita di immobili con abusi edilizi rappresenta una sfida significativa per gli agenti immobiliari, che devono navigare tra le esigenze di trasparenza e le complessità legali del mercato immobiliare. La recente giurisprudenza sottolinea l’importanza di un approccio proattivo e diligente da parte degli agenti, i quali devono assicurarsi di comunicare tutte le informazioni pertinenti, anche quelle riguardanti eventuali irregolarità edilizie, per tutelare sé stessi e le parti interessate da possibili conseguenze legali.
Per garantire il rispetto degli obblighi legali e ridurre il rischio di responsabilità, è consigliabile che gli agenti immobiliari adottino procedure di verifica e controllo più rigorose, eventualmente avvalendosi di esperti tecnici per accertamenti più approfonditi sugli immobili. Inoltre, la trasparenza e la comunicazione efficace rimangono principi fondamentali per la fiducia e la sicurezza nelle transazioni immobiliari.
