Non è inadempiente il promissario acquirente che rifiuta di stipulare il contratto definitivo nel caso in cui l’immobile, garantito libero da ipoteche, sia in realtà gravato da queste.
Nel caso in cui un immobile, al momento della stipulazione del contratto preliminare, è stato garantito libero da ipoteca ma in realtà è da questa gravato, il promissario acquirente può rifiutare legittimamente di stipulare il contratto definitivo. Se, alla data fissata per la stipulazione stessa, il venditore non ha eliminato tale pregiudizio, il promissario acquirente che si rifiuta non incorre in alcuna inadempienza.
Ai sensi dell’art. 1482 c.1 c.c., il promissario acquirente non ha infatti l’obbligo, ma solo la facoltà, di chiedere al giudice la fissazione di un termine perché il promittente venditore liberi il vincolo.
Lo ha confermato la Cassazione con una recente sentenza, la n. 7612 del 9 marzo 2022.
La vicenda.
Il Tribunale di Roma ha rigettato la domanda con la quale il promissario acquirente aveva chiesto la risoluzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita immobiliare che lo stesso aveva stipulato con i promittenti venditori.
Lo stesso Tribunale ha invece accolto la domanda di questi ultimi i quali, in qualità di attori, avevano chiesto la risoluzione del predetto contratto per inadempimento della controparte, condannando il promissario acquirente a restituire i beni oggetto del preliminare e pagare l’indennizzo di € 15.000,00 per l’utilizzo dei beni promessi in vendita, e condannando i promittenti venditori a restituire la somma ricevuta dagli stessi in qualità di acconto.
Il promissario acquirente ha proposto appello e la Corte d’Appello di Roma, con sentenza, ha accolto parzialmente l’appello. In particolare, per le risultanze dell’istruttoria, ha ritenuto inadempienti i promittenti venditori.
Precisamente, questi ultimi avevano garantito che i beni promessi in vendita erano liberi da ipoteche: tuttavia, il promissario acquirente, aveva scoperto che il compendio immobiliare era gravato da ipoteca e da pignoramento. Per questo, la Corte d’Appello aveva ritenuto la condotta del promissario acquirente giustificata.
I promissari venditori hanno così proposto ricorso per Cassazione. In particolare, hanno lamentato la violazione dell’art. 1435 c.c. e hanno censurato la sentenza della Corte d’Appello nella parte in cui questa ha addebitato ai promittenti venditori la violazione delle obbligazioni da queste assunte con il contratto.
La Corte di Cassazione ha emesso ordinanza ritenendo non fondati i motivi ed ha dunque rigettato il ricorso.
La Cassazione ha stabilito che il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche ma in realtà gravato da esse, non è inadempiente se rifiuta di stipulare il contratto definitivo.
