Acquistare beni in un’asta giudiziaria è una procedura ancora poco conosciuta ai più, ma che può rivelare delle belle sorprese per l’acquirente. In effetti, spesso si possono concludere degli ottimi affari. I professionisti dello Studio Sottocasa, spesso sono stati delegati dai tribunale per seguire le pratiche della messa all’asta di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso commerciale.
Vediamo allora di capirci un po’ di più, rivolgendoci soprattutto a quei neofiti che fossero interessati, ma che poco conoscessero la procedura che ora andiamo ad esplicare per sommi capi.
Cominciamo da capire quando e perché si arriva a vendere un immobile ad un asta giudiziaria.
Le possibilità sono molteplici. Ogni cittadino può, infatti, aprire un mutuo per acquistare un immobile e poi non essere più capace di adempiere ai relativi obblighi economici connessi. Un altro modo per arrivare a mettere in vendita un immobile è quello del fallimento di un impresa: i beni intestati all’azienda vengono venduti all’asta (immobili compresi) in maniera che il ricavato possa costituire soddisfazione per i residui creditori. Infine, nel caso vengano venduti beni di proprietà dello Stato: l’unica modalità di vendita legittima è la vendita attraverso un’asta.
All’immobile finito all’asta si accompagna una perizia ordinata dal tribunale, che, oltre a descrivere accuratamente l’immobile, che potrà comunque essere visitato facendo richiesta al professionista incaricato della vendita, verifica la presenza di eventuali abusi edilizi, e, soprattutto, la loro sanabilità.
Tutti i beni finiti all’asta sono pubblicati sia su giornali specifici che su siti web quali il sito del Tribunale, quello del Notariato e a breve saranno raccolte tutte su un Portale Unico gestito dal Ministero della Giustizia.
Su tali siti vengono indicate anche notizie fondamentali, contenute nell’avviso di vendita, quali l’indicazione del bene, la data, l’ora e il luogo ove si terrà l’asta, il termine di presentazione delle offerte, il professionista incaricato di seguire le pratiche ed il suo recapito (possono essere notai, commercialisti o avvocati) e le modalità di vendita.
Quest’ultima può essere con o senza incanto. La differenza è fondamentale; infatti la modalità di vendita con incanto implica una “competizione” tra i vari pretendenti, che si sfideranno con diversi rilanci, fino a che non si aggiudicherà il prezzo il miglior pretendente, ovvero quello con l’offerta più alta. L’altro tipo di asta, ovvero quello senza incanto, si compie con il semplice deposito dell’offerta, irrevocabile, in busta chiusa, nella cancelleria del giudice, rimanendo quindi segreta. Le buste verranno aperte insieme e la migliore, cioè quella contenente il valore più alto, si aggiudicherà l’immobile a cui era destinata. Tutti i suddetti elementi, compreso la scelta se disporre di un asta con o senza incanto, sono presi dal giudice, che normalmente, opta per la vendita senza incanto (ex D.L. 27 giugno 2015, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 6 agosto 2015, n. 132 ), e solo eccezionalmente con incanto.
Infine, ove è pubblicata la notizia riguardante il bene in vendita all’asta, è pubblicata anche la perizia di stima, che costituisce parte integrante del bando, e che descrive la situazione di fatto e di diritto dell’immobile. In tale fondamentale documento, viene indicato il prezzo base d’asta, stabilito dal perito nominato dal giudice, oltre al quantitativo minimo di rilancio.
Se la prima sessione dell’asta rimane deserta, si procede con una nuova sessione. Il prezzo base subirà un ribasso, deciso del giudice dell’esecuzione. I pretendenti, comunque non potranno fare offerte che siano ulteriormente ribassate rispetto al valore del bando, per più del 25% del valore totale. Infatti, offerte caratterizzate da ulteriori ribassi saranno dichiarate inefficaci.
Si pensi, per esempio, ad un immobile che abbia un valore di base d’asta pari a 100.000€, le offerente non potranno essere inferiori a 75.000€.
Ogni partecipante interessato deve recarsi nel luogo designato per l’asta, o consegnando la stessa offerta in forma scritta in busta chiusa, senza segni di riconoscimento, nel caso di vendita senza incanto, oppure preparando la propria offerta, e i relativi rilanci, in caso di asta con incanto. Va da sé che gli interessati sopraggiunti dovranno arrivare alla fatidica data con la certezza di avere già la copertura economica idonea all’offerta che si apprestano a presentare, o, comunque, la possibilità di accedere a un mutuo idoneo a tale cifra.
Le offerte devono essere accompagnate dal versamento di un’idonea cauzione fissata nell’avviso di vendita, solitamente è pari al 10% del valore della base d’asta, a riprova della serietà dell’offerente.
I vari pretendenti devono essere dichiarati: non sono ammesse offerte in forma anonima ma si può delegare la propria trattativa ad un avvocato attraverso regolare mandato, mantenendo così riservatezza sul reale acquirente, ma solo momentaneamente.
È importante anche ricordare che non è ammasso a partecipare all’asta il soggetto che ha perso l’immobile, il debitore esecutato; potranno, tuttavia, partecipare i suoi parenti. Lo stesso soggetto, che ha subito la messa in vendita del bene all’asta, potrebbe continuare a occuparla mentre si svolge la procedura. La liberazione effettiva dell’immobile dovrà, comunque, avvenire contestualmente alla firma del decreto emesso dal giudice. In ogni caso è previsto anche l’intervento della forza pubblica se la liberazione non venisse compiuta volontariamente dall’occupante.
Dal 2018 alle procedure d’asta fin’ora menzionate si è affiancata, diventando obbligatoria, la procedura d’asta detta telematica. Con tale procedure le offerte saranno inviate telematicamente direttamente al Portale Unico del Ministero della Giustizia, e le procedure d’asta saranno gestite da società a cui il Ministero stesso ha appaltato tali servizi. Ad oggi questa società e la Notartel SpA, e la piattaforma all’uopo creata è la Rete Aste Notarili (RNA).
Abbiamo tenuto il punto di maggiore interesse per ultimo. Ai gentili lettori, infatti, siamo lieti di comunicare il motivo per il quale acquistare una casa all’asta può essere molto più vantaggioso piuttosto che eseguendo l’acquisto nel libero mercato immobiliare.
Se le sessioni destinate a vendere un immobile all’asta risultassero deserte, ovvero non pervenisse alcun offerta, per 4 volte consecutive, il prezzo base dell’asta può scendere fino a un mezzo del totale. In questo modo è possibile aggiudicarsi un immobile pagandolo la metà del suo effettivo valore.
Bibliografia:
- FRACESCO BERTOLINI,Esecuzioni immobiliari, Giuffrè, Milano, 2016.
- DOMENICO MAMONE, Il formulario del nuovo processo civile: aggiornamento con la riforma delle esecuzioni immobiliari, Latribuna, Piacenza, 2006.
- ARRIGO DE PAULILe esecuzioni speciali: casi speciali di esecuzione, modalità particolari, attuazione delle cautele, esecuzioni extravaganti, Giuffrè, Milano, 1999.
- ARIETA GIOVANNI. Codice commentato delle esecuzioni civili, Utet, Torino, 2016.
