L’Italia risulta essere uno dei primi paesi europei per rapporto abitanti/proprietari di immobili.
Il “bene rifugio” ha, infatti, sempre spinto moltissimi italiani all’acquisto dell’immobile in cui vivono. Alla scelta se pagare un mutuo o un canone di affitto si è storicamente preferito il mutuo, allo scopo di riscattare la proprietà dall’alloggio, anziché pagarne per il semplice godimento.
Questa tradizione è propriamente italiana, non è così, per esempio, in Germania, in Gran Bretagna e nemmeno in molti altri paesi europei ed occidentali, in cui spesso i cittadini vivono meno radicati in case a loro locate pagando semplici canoni che lasciano gli stessi più liberi di cambiare abitazione.
Anche in Italia, comunque, stanno crescendo le famiglie che preferiscono alloggiare in abitazioni in qualità di locatari anziché di proprietari, complice anche la maggiore difficoltà di accedere al credito bancario.
Di conseguenza i contratti di affitto spesso si prolungano nel tempo e capita che si renda necessario modificare l’alloggio, inserendo migliorie ed adeguamenti a vantaggio della famiglia che vi abita. Nel sopraggiungere alla fine del rapporto tra locante e locatario, come si regolano tali investimenti compiuti dall’inquilino? A tal fine è opportuno conoscere la regolazione specifica contenuta nel codice. I casi prospettabili sono i seguenti.
- Se la modifica operata dal conduttore costituisce miglioramenti, ovvero alterazione del bene che ne comportano un aumento di valore o l’acquisizione di un nuovo pregio, le conseguenze ipotizzabili sono due. Il caso in cui vi sia stato precedente consenso del proprietario, che da diritto al pagamento di un’indennità a vantaggio dell’inquilino atta a compensare il sostenimento dei costi dei lavori. L’altro caso, invece, è quello in cui non vi sia stato precedente assenso del proprietario, il quale non da diritto all’inquilino al pagamento di alcunchè, in quanto la miglioria da lui voluta aveva esclusivamente il fine di soddisfare i suoi usi personale, non condivisi dal proprietario.
- Se la modifica consiste in una addizione compiuta dal conduttore, ovvero l’aggiunta di un bene a quello locato (come specchi, armadi, condizionatori…) il proprietario non può accampare alcun diniego alla scelta dell’inquilino se tali addizioni non sono pericolose o dannose per il bene concesso in locazione.
Quando il rapporto locatizio si conclude si prospettano le seguenti soluzioni
- Sono state istallate addizioni separabili: il conduttore ha diritto ad asportare le addizioni che siano separabili senza danno alla cosa locata. Il locatore può pretendere la rimozione delle addizioni anche se ne aveva dato consenso. Può, inoltre, rifiutare la restituzione del bene locato fin quanto non siano state rimosse le addizioni
- Sono state istallate addizioni non separabili: il conduttore ha diritto all’indennità solo se il locatore avesse preventivamente prestato il consenso alla loro istallazione. Quest’ultimo, se le addizioni migliorano l’immobile e non sono rimovibili senza causarvi danni, non può pretenderne la rimozione, a prescindere dall’aver dato o meno il consenso alle suddette istallazioni.
- Sono state istallate addizioni deteriorabili: il locatore ha diritto a risarcimento in forma specifica se tali deterioramenti hanno causato danni anche al suo immobile. Il conduttore, invece, ha l’obbligo di asportare, a sue spese, tali addizioni che hanno la potenzialità di essere nocive per il bene ottenuto in locazione.
Il consenso del locatore può essere anche tacito, desumibile da comportamenti concludenti che evidenziano la sua volontà di assecondare le scelte del conduttore. Tuttavia non può parlarsi di consenso in caso di mera tolleranza.
