Ottenere uno spazio per allestire il proprio negozio in un centro commerciale è una soluzione piuttosto comune, anche in considerazione del fiorire di queste strutture, sempre meno alle periferie delle nostre città.
La struttura che gestisce questi colossi, infatti, offre parcheggi, riscaldamento d’inverno e aria condizionata d’estate, bagni gratuiti per i clienti, servizi, che molto spesso, le amministrazioni pubbliche non riescono a garantire negli spazi di loro competenza (si pensi, per esempio, ai vecchi mercati). Tutti questi servizi, comunque per i negozianti hanno un prezzo ed è quindi necessario un regolare contratto per inquadrare il rapporto tra negoziante che allestisce il suo spazio e società che gestisce l’intero centro commerciale.
La prassi maggiormente seguita, fino ad oggi, è stata quella di inquadrare tali contratti nel così detto “affitto d’azienda”. In tal modo si potevano sottrarre tali accordi all’applicazione della legislazione in ambito di locazioni di immobili ad uso non abitativo.
Dal 17 febbraio 2020, tuttavia, in tale ambito è intervenuta la Cassazione con la sentenza 3888/2020, che ha sancito come l’affitto d’azienda non possa concludersi nel caso in cui siano affittate delle res che non costituiscono un’azienda preesistente, come avviene locando dei semplici spazi vuoti aditi a fornire lo spazio espositivo di un negozio.
Nello specifico i giudici hanno definito il contratto d’affitto d’azienda come quello con cui si definisce “azienda un complesso unitario di beni, tenendo conto dall’elemento dell’organizzazione che di tali beni ha fatto l’imprenditore in vista dell’esercizio dell’attività di impresa. Di conseguenza nella contrattazione avente a oggetto l’azienda non viene meno l’unitarietà (conseguita mediante l’opera organizzativa dell’imprenditore) del complesso dei beni che la compongono, nel senso che questa unitarietà deve esistere al momento della concessione in godimento a terzi perché possa parlarsi di “affitto d’azienda””.
Alla luce di ciò non può definirsi affitto d’azienda il contratto con il quale vengono ceduti, o locati, beni che sarà poi l’avente causa a dover organizzare. In tale contratto, infatti, oltre ai beni si cede, dietro pagamento, anche il godimento della loro organizzazione, così come gestita dall’imprenditore (anche l’elemento dell’avviamento può dunque ricoprire la funzione di indice della preesistenza di un’impresa).
