Capita spesso nelle nostre città sviluppate in verticale, che le attività commerciali sorgano all’interno di un condominio, spesso al piano terra, altrettanto comunemente affacciate sul cortile interno dell’immobile.
Il problema può sorgere quando ai condomini non stia bene la presenza di un’attività, magari anche rumorosa, praticamente sotto, o a fianco, alle loro abitazioni.
È successo, per esempio, nella provincia di Catania, ove un istruttore di arti marziali ha adibito a palestra alcuni garage, presi in locazione, che sono anche diventati la sede della sua associazione sportiva. Inizialmente l’istruttore era conduttore di un canone di locazione, successivamente, visto il successo della sua attività, ha rilevato la proprietà degli stessi locali. Dieci anni dopo l’inizio dell’attività, l’assemblea di condominio con delibera adottata a maggioranza tabellare, evidentemente infastidita dal vedere transitare soggetti estranei al condominio per fini diversi rispetto a quelli abitativi ha intimato all’istruttore di interrompere la sua attività. Quest’ultimo, di risposta, impugnava la delibera dinnanzi al Tribunale, ritenendola lesiva del proprio diritto assoluto di proprietà e citava in giudizio anche i precedenti locatori, nonché venditori dei locali, che non lo avrebbero mai informato dell’esistenza di un precedente regolamento condominiale.
In effetti, nel caso de quo un regolamento condominiale precedente agli avvenimenti esisteva davvero. Fu predisposto dall’originario costruttore e regolarmente trascritto e menzionato espressamente negli atti di acquisto, il quale vietava di adibire gli immobili di proprietà esclusiva ad utilizzo diverso da quello abitativo, impedendo, quindi, anche la costituzione di palestre nei luoghi riservati al ricovero delle autovetture.
Il Tribunale di Catania, investito della questione, decise, confermando un orientamento ad oggi maggioritario in giurisprudenza, emanando la sentenza n.454/2019. Il giudice ha ritenuto che il regolamento condominiale abbia natura contrattuale e i divieni ivi contenuti si estendono a tutti i successivi acquirenti. In conseguenza di tali considerazioni la delibera assembleare è stata ritenuta pienamente legittima, prescindendo dalla effettiva o presunta rumorosità della palestra.
Nella fattispecie si è in presenza di un regolamento condominiale la cui indubbia natura contrattuale è richiamata nell’atto di acquisto dei locali e trascritto nei registri immobiliari pubblici. Il Tribunale afferma, infine, che “Il regolamento è opponibile anche all’istruttore, in quanto esso assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti non solo con riferimento alle clausole che disciplinano l’uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche con riferimento a quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive.”
Allargando il discorso al di là del caso concreto possiamo sicuramente raccomandare ai futuri negozianti in cerca di uno spazio per la loro attività, di informarsi bene sull’esistenza di un regolamento condominiale prima dell’istallazione dell’attività stessa.
