Il Dlgs 14/2019, denominato “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 155/2017” all’articolo 388, è entrato in vigore il 16 marzo 2019, ed è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 38/2019.
La norma prevede che dal 16 marzo 2019 tutti i contratti preliminari aventi ad oggetto il trasferimento non immediato di immobili in costruzione potrà compiersi esclusivamente per mezzo di atto pubblico. La norma, che ovviamente non ha portata retroattiva, vede la sua ratio nella maggiore tutela che si vuole dare al cittadino che voglia acquistare un immobile non ancora costruito, dal pericolo che il costruttore, nonché il promissario venditore, possano attraversare una fase di “crisi” dalla quale poi debba pagarne l’ignaro promissario acquirente. Si pensi ad esempio all’ipotesi di fallimento del costruttore, o all’esecuzione immobiliare dell’oggetto del contratto preliminare, sottratto al costruttore per debiti, o, ancora, al caso di liquidazione coatta amministrativa a cui possa essere sottoposto il venditore… In tali circostanze, in cui, cioè, il preliminare non possa dare origine al relativo contratto definitivo per causa imputabile al costruttore o al venditore, è evidente che a pagarne ingiustamente il prezzo sarebbe proprio l’ignaro promissario acquirente. Una legge in sua tutela già esiste: è il Dlgs 122/2005, che prevede una serie di numerose ed articolate menzioni che debbono essere obbligatoriamente contenute in un contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un immobile non ancora costruito.
Il legislatore aveva voluto garantire il maggiormente possibile il promissario compratore, riconoscendolo parte debole del contratto preliminare, e quindi meritevole di maggiori tutele.
Proprio in questa ottica si è mosso anche il legislatore con il Dlgs 14/2019. Facendo intervenire un notaio, quale soggetto esercente un servizio di pubblica necessità, qualificato alla conoscenza del Dlgs 122/2005 e di tutte le altre disposizioni in materia di compravendite di immobili: il legislatore ha voluto dare maggior garanzia effettiva al promissario acquirente.
L’intervento del notaio è volto ad assicurare il fedele rispetto delle peculiarità formali richieste dal provvedimento normativo del 2005 per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili ancora in fase di costruzione.
Si ricorda che il costruttore è anche fideiussore nei confronti del promissario acquirente in quanto al completamento dell’opera che si promette di terminare: a dare tale garanzia effettiva sarà chiamato, dunque, il notaio.
